重生之金融风暴？重生之金融风暴 小说

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归还工作证后，张宇也悄悄离开了200多个工作组。十年的项目、一组色彩斑斓的图片、一段段争论的谈话录音，都与碧桂园的事业一起在这个风雨交加的秋天落下了帷幕。

碧桂园总部一楼“BioBest”超市关门前，小李买了一份“30折”的零食陪她下课。三年来，这家店的三明治陪伴着他每天早上上班。9月初，他告别了催促他付款的供应商、制造混乱的同事以及“画饼”的领导。他感觉很轻松，“终于不用收拾烂摊子了。”

北郊市的雨雾。

开往“博之林总部”的332路公交车站依然矗立，但这并不是“梦想之地”的终点。关上的门，“博之”字样的牌子消失了，旁边半遮着黑布的“凤凰标志”宣告着这里“易主”的事实。为了筹集资金，今年夏天，该工厂被出售给佛山当地国资。

今年上半年，碧桂园已有一万多名员工离职。上一年，由于房地产行业整体不景气，房地产上市公司50强从业人员减少15.91万人。其中，碧桂园员工减少3万人。

裁员和缩减资产负债表只是碧桂园生存挣扎的注脚。今年1-8月，碧桂园销售额1876.5亿元，销售业绩排名跌至第六位。这实在不符合碧桂园一贯的“业绩为王”的作风。自2017年起，碧桂园连续六年位居国内房地产行业第一，是中国规模和收入最大的民营房地产公司。

两支“差点”失败的美元债、“巨亏450亿”的业绩公告、2000多字的公开道歉信……今年8月，碧桂园正式披露经营风险对公众。信中称，“虽然公司全力自救，但公司整体经营压力持续加大，面临成立以来最大的困难。”

2021年下半年爆发的恒大危机，开启了国内房企的危机。碧桂园总部负责投融资业务的高管表示，他两年前就感受到了收紧的迹象，而且这种感觉从去年年底以来一直很强烈。“我感觉不舒服。我可以想象很多裁员，但我真的没想到公司活到现在。”

子弹从枪管中射出两年后，它仍然位于靶心内。有大汉国家内部人士表示，内债压力暂时消退，下一步是处理外债。“从惊讶，到接受，再到消化”，一位来自碧桂园北部地区的高管描述了面对企业危机时心态的变化。“无论如何，我们都做好了最坏的打算。”

大汉山国家公园如何应对危机，甚至能否应对危机，对房地产行业来说比恒大更重要。在房地产蓬勃发展的时代，碧桂园成为了其他人学习的典范。成交额已经达到了极致，但另一方面又显得相当克制。创始人杨国强和继任者杨惠妍言行谨慎。杨国强出身农民，高中毕业，但他每天保持着大量读书的习惯，还以正楷练习书法，这与许家印的高调正好相反。碧桂园的多元化也聚焦于核心业务，尚未进入矿泉水、汽车等领域。

摄影：李艳艳

近期，中央和地方政府密集调整房地产政策，例如降低存量住房贷款利率、实施首套房“认房不贷”政策等，为购房注入了信心。市场。但对于碧桂园来说，却不得不根据债务的重量进行机动，一直呆到第二天早上。

如今，碧桂园正面临着一个不平凡的时刻。1992年成立的碧桂园，已经过了“三十几岁”，今年年初开始了“二代”。《中国企业家》与碧桂园内部多位高管及员工、债权人、供应商、银行、证券公司等机构、其他房地产企业、行业专家等上下游利益相关者进行沟通，试图揭露一些各方关心的问题。第四章：从盈利转向巨额亏损。这家老牌房地产公司怎么了？流动性缺口有多大？一些自救措施能否扭转困境？

危机爆发：早已预料到的“风暴”

“美元贷款逾期”的消息传出后，俊文慌了。

他是碧桂园集团的资深员工，在营销一线工作了7年多。他见证了碧桂园规模“暴涨”的巅峰。他没想到“违约”传闻的发酵会对公司和行业造成如此大的影响。“严格来说，这是一场风暴。”

风暴从8月8日开始。

两支未能按时支付利息的美元债将碧桂园推向了违约边缘。这两笔债券均在新加坡证券交易所上市，发行规模为5亿美元，利息总额为4500万美元。尽管碧桂园内部人士解释称，目前仍处于30天付息宽限期，“尚未构成重大违约”，但市场正迅速转向愈发看跌的状态。

同日，碧桂园境内债券下跌。其中，“19比迪03”跌幅超31%，“21比迪03”跌幅超24%，“20比迪03”跌幅超21%，午盘止跌。此外，碧桂园多只债券跌幅仍超过10%。股价方面，截至当日港股收盘，碧桂园股价下跌14.39%，报收于1.13港元，总市值约312.3亿港元。

更令市场意外的是碧桂园8月10日发布的“盈亏”预警。

短短一年时间，就从盈利变成了450亿元的巨亏——这种情况“史无前例”，碧桂园及外部房企多位人士解释道。在8月11日的致歉信中，碧桂园首次公开承认遭遇周期性流动性压力。碧桂园公司股价收于0.98港元。这是碧桂园上市以来股价首次跌破每股1港元。

“面对眼前不尽如人意的答案，我们感到非常内疚。不管有多少原因，其实都是因为我们做得不够好。”碧桂园管理层在致歉信中表示。

碧桂园遭遇“股债双杀”，债权人群体怒火中烧。8月14日，碧桂园地产暂停11只境内债券的交易，并请求延期。今年3月，国内投资者李明购买了其中6套。对于碧桂园的情况，他形容自己“跑大雷了”，“花了很多钱，结果却拖欠贷款、迟迟还款！”

事实上，碧桂园危机“爆发”已有早期迹象。今年二季度，行业下行，存在再次爆发的风险。5月份以来，碧桂园销量持续下滑。今年前7个月，销售额同比下降近60%。与此同时，短期债务到期压力集中加大。

7月底以来，负面消息层出不穷，从碧桂园服务高管减持、毕马威全面调查传言、疑似“消失”的家族捐款、业绩大幅亏损警告，到机构看空、降级、和政府。征地费……层层包裹碧桂园。甚至有投资者调侃杨惠妍家族，“捐了几亿股做慈善，几十万的利息还不够”。

来自五湖四海的朋友们纷纷接到雪一样的疑问和电话：“碧桂园要暴风雨了吗？是真的吗？你们公司会完蛋吗？……”两下后三。日复一日，俊文有些困惑。。他很快发现，喧闹声中不仅夹杂着吃瓜群众的困惑和惊讶，同时还夹杂着恐慌和怀疑——一场信任危机爆发了。

听到网络上的“风暴”消息后，9月初，徐工来到碧桂园总部“坐镇”。一年前，他和同事组成了一个十几人的团队，负责碧桂园华南某片区的项目后期工作。徐工并不知道，大公司还欠他几十万的工资。“碧桂园真的没钱了吗？”

据负责运送维权人士的保安介绍，今年8月以来，来总部“维权”的人数有所增加。为此，公司特意在博之林公园大厦开设了临时接待室。“这里距离总部不远，保安和当地政府的人也都在这里，到公司门口维权的人通常都会聚集在这里。”

受公司委托，碧桂园员工刘先生已经和徐工一起坐在调解室一周了。在碧桂园工作十多年后，他凭着直觉判断，公司确实遇到了“致命的麻烦”。“早走晚走，最好跑快点。”他劝徐工不要再和碧桂园僵持下去，“实在不行，我们去隔壁比亚迪拧紧螺丝吧。”

对于碧桂园的困境，一位不愿透露姓名的华南国企背景的开发商高管已经有了预感，并形容为“感同身受”。近两年，市场整体持续下滑。“碧桂园这两年一直在拖延。虽然风险释放被推迟，但也为大家提供了心理准备。”

追溯危机根源：不仅仅是“缺钱”

诞生30年的碧桂园被公认为行业“尖子生”——

目前是中国规模和收入最大的民营房地产公司，还款率连续七年超过90%。近两年，作为正式“示范房地产公司”，碧桂园成为提前偿还债务的典范，净负债率也降至近10年来的最低水平。仅仅六个月前，碧桂园资金链为何变得紧张？

从行业的角度来看，碧桂园的困境是宏观与微观同时折射的结果。“总体原因是收入少了，收入多了。”一位碧桂园高管说完。

第一个“收入低”体现在“造血能力”本身，而主要原因就是销量的持续下滑。“今年一季度市场仍有复苏迹象，但二季度碧桂园业绩崩盘。如果公司能保持每季度200亿左右的营收，应该不会崩盘，”但到了第二季度，就立刻崩盘了，十亿了。”这位执行官说。

今年上半年，碧桂园巨亏450亿元。碧桂园在公告中解释称，受房地产行业销售下滑影响，房地产业务毛利率下降，房地产项目受干扰增多，汇率波动导致房地产业务毛利率下降。预期净值。交换损失。与去年上半年相比，碧桂园净利润约为19.1亿元，归属于股东的核心净利润约为49.1亿元。

“碧桂园今年交付的楼盘很多都是来自2019年、2020年购买的土地，当时地价非常高，再加上这两年楼市下滑，成本也下降了。””也增加了。高。利润率整体已经很小。这是非常重要的原因。此外，近400亿的大笔拨备和数十亿的外汇损失也是巨额亏损的原因。”碧桂园一位高管解释道。

促成碧桂园快速增长的三线、四线战略也被重新审视。正如广东省城市规划研究院住房政策研究中心研究员李玉佳所言，碧桂园三分之二的项目位于内地三四线城市，而内地的商品房市场该区域。全市量价进一步下滑。市场预期很差，导致公司链条资金更加紧张，这才是问题的根源。

在8月11日碧桂园董事长杨惠妍与总裁莫斌共同签署的致歉信中，碧桂园援引半年报称，“在三四线及以下城市的投资比例太高”。债务率下降速度不够快，对其他潜在风险认识不够深入，补救措施不够及时有效。他再次强调要体现三四线城市的巨大投资。

“利润”的另一个来源是融资。引发碧桂园信托危机的两支美元债券的票息均在到期前一天“超额”支付。回顾原因，碧桂园内部人士表示，除了销售不景气外，还受到再融资环境持续恶化的影响，账上可用资金持续减少。碧桂园遇到的问题是行业问题的一个缩影。令他担心的是，近两年融资环境严重恶化，民营地产企业在境外发行债券几乎不可能。“（碧桂园门前几十家被困在地里的企业挡住了去路，这两年没有外债融资，就是发不出去。”上述人士表示。看来，碧桂园即使发行国内债券，也没有感受到市场的温暖。

2022年11月以来，碧桂园已与十余家银行签署战略合作协议，累计获得意向综合信贷支持超过3000亿元。半年多前，“还有超过2700亿的配额没有实现”。碧桂园内部人士报道。不少券商表示，目前监管水平是支持民营企业融资的，但这完全取决于市场的态度。

对于银行来说，碧桂园的风险暴露程度也是投资者最关心的问题。年报显示，有超过20家主要银行与碧桂园合作。截至2022年底，碧桂园利息负债总额中，银行及其他贷款预计约为1625亿元，占比60%，一年内到期贷款占37.66%。

融资渠道不断收窄、手头现金不断流动，是所有民营房企在本轮调整中遇到的共同困难。不少券商反映，截至目前，民营房企融资状况仍处于最低水平。中国指数研究院数据显示，今年前7个月，房地产行业信用担保融资额达2855.9亿元，民间房企信用债发行规模仅为165.5亿元。

压力持续：“集团资金很少”

从报告的角度来看，碧桂园远未破产或陷入危险。

到2022年底，碧桂园总资产1.74万亿元，总负债1.43亿元，净资产3096亿元，净负债率为40%。碧桂园有息负债（包括优先票据、公司债、可转债及银行及其他债务）余额2713亿元，其中短期债务937.08亿元，期限一年以上债务。1775.99亿元。

换句话说，碧桂园的流动资产足以覆盖其全部有息债务。此外，到2022年底，其仍拥有超过1.2万亿元的可售资源，可以保证未来经营的发展。大力投资三四线的碧桂园近两年加快了“转轮子”的步伐。今年上半年，碧桂园依然活跃在一线城市当地拍卖市场。

除了还清债务，碧桂园现在还面临着更大的“保交楼”压力。

“保交付”现在是国内各房地产企业的头等大事。“保楼交付”碧桂园有多大压力？截至2022年末，碧桂园负债总额中，合同负债6682亿元，占比46.57%，几乎占负债总额的一半。流动性危机出现后，碧桂园账面资金和监管账户资金能否覆盖所送资金一直是人们关注的焦点。

华东地区国企高管谈起碧桂园，印象最深的就是“保交房”的成绩。“去年，碧桂园‘保交’在所有房企中排名第一，这是很难做到的。”他说。碧桂园官方微博显示，截至2023年9月15日，碧桂园年内已交付房屋38.1万套，交付项目覆盖31个省区市、231个城市。

碧桂园内部人士表示，碧桂园今年计划出货70万套，明年出货约40万套。经常账户资金可以保证交割。然而，最初的结算付款可能会受到后续销售的影响。。“确保大楼交付并不是公司的压力，但如果整个实体都死了，那么交付当然就是另一个问题了。”上述人士说道。

流动性问题出现后，市场面持续施压。碧桂园内部高管回忆起“小插曲”。“在美元债延期的消息传出后的几天里，集团内一些城企表示，该楼盘被当地政府直接查封，关闭了销售系统。可能是怕我们拿了钱就跑了。”……后来发现没有问题，我们就走吧。”

“碧桂园会成为下一个恒大吗？”近两个月来，类似的疑问一直在社区流传，并不断询问碧桂园和利益相关者。从财务角度来看，2022年财报显示，碧桂园扣除合同义务后的债务为7667.32亿元。剔除同期合同义务后，恒大债务为1.72万亿元，宣告破产。

“关键是碧桂园的运营层面没有问题，而且这场危机不是集团危机。”一位碧桂园内部人士表示。杨惠妍最新捐赠碧桂园服务20%股份与“集团风险划分”无关。“两家公司都是独立上市实体。”此外，相比恒大的汽车制造和盲目扩张，碧桂园的多元化化工投资始终与房地产相关，投资有限。

经过几轮保函延期谈判，听到“保证交付大楼”四个字，李明感到疲惫。他不知道短短几个月公司发生了什么，但他相信“杨家并没有试图拯救自己”。对于碧桂园“没有足够的资金偿还贷款”的说法，几位债权人没有发表评论。他们担心的是，碧桂园账上现金超过1000亿元。

“他们（债权人）不知道我们集团实际上可以动用的资金很少。”上述碧桂园高管表示，“可能只有10%，100亿左右，应该用来维持‘保交楼’的运营成本，大部分余额还是在预售监管基金里。”该项目必须符合‘保交楼’要求，不能碰。”

多位碧桂园内部人士表示，由于当地政府及相关部门项目验收标准、资金存放周期和解封次数等方面存在差异，碧桂园不少楼盘难以按计划解封预售监管资金，而这与当前的预售监管资金难以按计划解冻。总体现金。的恢复。上述人士表示，谈判进程并不顺利，地方政府和银行各有考量。去年下半年，监管层面出台“金融16条”，力图放松融资市场。在不少房地产业内人士看来，金融机构通常停留在报表层面。对于银行等金融机构来说，房地产行业不良资产水平近年来持续上升。截至2022年末，国有上市银行房地产行业不良贷款率约为21.8%，同比增长8.46%。

“实际上，我们现在对房地产融资更加谨慎。最近两个月，新增了几笔企业贷款，而我们只做了一两笔担保房贷。”国内一家大型综合银行的员工表达了自己的弱势，“现在的市场不好，我们自己很活。领导给我们的任务是：今年主要目标是收缴完成资产。”

拯救是为了拯救自己：“承认就好，别让别人猜”

经过两周的挣扎，李明终于在心理上接受了延期的事实。

8月18日，碧桂园首单境内债券展期方案确定。本金发行的“16碧桂园05”将延期三年。每个账户先付10万元，到期付息。碧桂园首期债券“16碧桂园05”债券持有人会议由8月25日延期至8月31日。业主将选择延期计划和还款条款。

正如碧桂园负责投融资的高管解释的那样，每次担保谈判延期的过程就像解开绳子上的结。一开始，债权人会很生气，有压力，陷入僵局。“他们会不高兴，因为他们无法得到充分的兴趣。但我们必须把绳子一绑起来就放开，不要让它变成一个球。那是行不通的。”不能放手。”

从美元债务危机披露，到公布盈亏危险，再到发布道歉信，承认遭遇阶段性流动性压力，只用了四五天的时间。有投资者质疑碧桂园应对危机的诚意，“整个过程是否太快了？”不过，这一说法遭到了碧桂园内部高管的否认。

“很多人对公司不信任。我们应该等到标准日再告诉市场吗？”上述人士说道。印象中，危机过后，碧桂园并没有逃避，而是主动与市场做好沟通。“说实话，不要让人们猜测我们发生了什么事，告诉大家我们要做什么。”

美元债赎回危机浮现两天后，8月10日，碧桂园提出四项自救措施：一是努力保障公司现金流安全。二是尽可能降低成本，精简组织架构，高管人员带头降薪。三是董事长、控股股东杨惠妍对公司的大力支持。四是全力确保交期和信誉。

经济观察报援引碧桂园内部人士的话称，为保证物业顺利交割，公司资金管理不能乱。碧桂园对于用于偿还各类款项的有限资金有明确的安排，即：担保物业资金、项目竣工资金、项目级债务、集团级一般债券等。还需要与各方协商支付节点和比例，确保公平正义。

与债权人沟通、获得贷款延期、避免违约事件是碧桂园如今“自救”的主要行动。

据《中国企业家》报道，碧桂园债务问题公布后，公司成立了以杨惠妍为总指挥、总裁莫斌为总协调员的6个专项工作组，与银行、政府、舆论等相关方进行沟通。此外，广东省、佛山市政府也主动与碧桂园沟通，帮助协调银行，了解贷款偿还进度。

上述碧桂园北区负责人表示，现在集团层面主要负责商谈贷款延期事宜，区域公司负责与地方政府沟通，“主要是按期释放预售监管资金””;具体到城市企业层面，公司专注于项目一线销售和运营，“力求实现确保建筑交付的目标”。

近期，碧桂园推出了“卖、卖、卖”的项目资产转让模式。为了筹集资金，碧桂园8月25日宣布退出广州亚运城项目。相应股份出售给中海集团，总对价约为12.915亿元。本次出售所得款项主要计划用于宝教大厦等项目的建设成本。

“我们没有撒谎，我们已经还钱了。”一位碧桂园内部人士表示。据披露，今年1月，碧桂园偿还了即将到期的4.75%优先票据本息6.25亿美元。“7月至8月，碧桂园资金一直很紧张，但仍咬紧牙关，多次完成债券兑付，本息兑付合计58.9亿元。”

碧桂园表示，自上市以来，公司董事长、控股股东杨惠妍及其家族成员通过举债、增持股份、购买债券、换股等方式为公司提供了总计386亿港元的支持。股息等，并且绝不减少股份的所有权，包括公司。已授出合共约66亿港元的免息及无抵押贷款。

2020年至2022年财报显示，碧桂园融资活动现金流连续三年净流出，带息债务总额近千亿元。在近两年的低迷行情中，碧桂园竭力规避逾期贷款风险。目前，碧桂园名下不存在未公开支付的债券。“这确实没那么容易。”上面提到的州立公园工作人员说道。

“理性”一词在接受采访的房地产企业和专家安抚债权人的话语中多次出现。恒大“先锋”危机引发的挤兑效应至今仍未得到圆满解决。对于碧桂园债权人来说，目前争论的焦点不再是是否获得延期，而是如何扩大延期计划中的权益。双方斗智斗勇的同时，也必须评估后果。

债权人也知道这一点。如果国家公园触发“违约”一串，“没有人能毫发无伤”。

未来影响：“无人能幸存”

“最紧张的时刻已经过去了。”一位碧桂园员工表示。9月20日，一位接近碧桂园的人士表示，碧桂园首批9只境内债券已获得延期，金额近150亿元。延期方案大体相同，即延期3年，分六年、七年分期还本金。

“还没有哪家公司在一个月内实施了三年的延期计划，”该员工表示。据《中国企业家》透露，此次碧桂园将考虑所有国内债券来制定方案。不仅决定9月份到期的债券风险，还考虑2024年到期的债券并制定一揽子计划。

接下来，如何处理外债是关键，也是比较难的。“公司始终会考虑长远，统筹安排。如果现金流情况不支持谈判，就很难找到外部财团一起解决所有问题。因此，我们只能参考成功案例在业界寻找一个双方都能接受的解决方案。”碧桂园内部人士表示。

融创中国是国内房地产企业海外债务重组的成功案例。

9月19日，融创中国外债重组方案高票通过。通过“债转股”减少公司总债务将超过45亿美元，有利于短期内减轻债务压力。“这绝对是多方博弈的结果。”房地产行业资深人士、经建咨询分析创始人张宏伟表示。尤其：

一是政策出炉，实行“纳房不贷”、降低首付比例、“取消限购”等组合政策。主要以一级、二级布局为主的融创，抓住了销售复苏和反弹的机会。9月3日，北京融创新项目1号楼竣工。1上市，认购总额超56亿元。与此同时，资本市场迅速反应，融创股价两周内涨幅超200%。

二是海外债权人的考虑——利用市场回暖机会，快速收回本息。虽然海外债务重组的本息会减少或延期，但在目前的市场环境下，终于有希望了，以至于债权人现阶段已经妥协了。此外，融创中国管理层也做出了积极努力。

今年3月28日，融创中国首次公布外债重组方案。从当时公布的海外重组方案来看，融创中国将约100亿美元的外债分为降杠杆和展债两个主要部分，并向债权人提供可转债、强制可转债、转为多种债权。部分融创服务股权和更换新账单等选项。

市场共识是，市场仍处于震荡复苏过程中。未来无论是融创计划重组海外债务还是碧桂园海外债务得到妥善处理，都只能寻求暂时的喘息空间。接下来的重点是确保交付并恢复正常运营。他们还需要耐心等待市场复苏。

据不完全统计，截至今年6月底，倒闭房企已有5家。经过一年的反思和储蓄，建业地产胡宝森停止偿还海外贷款。该公司表示，主要原因是第二季度销售额低于预期。正如一位券商所言，行业不能只靠借钱生存，还需要有经营现金流。

张宏伟认为，碧桂园的财务困难取决于三四线城市的市场基本面是否开始好转。据观察，现在三四线城市，该落实的政策都已落实，首付比例、信贷利率也已降至最低，结算门槛也已设立。省略，表明基本政策状况。“期待未来三四线城市提供更大的活力刺激。”

“现在看，我们三四级还是有很多覆盖的，复苏的势头也比较弱。之前大家都非常乐观。但如果没有三四级的初步普及，我们的销售就不会是这样的。”连续六年领先——服从。”碧桂园高管关先生表示，他仍然相信三四线市场空间巨大。“我只能说，现在就是这个时刻，其余的就是这个时刻。”

高管还表示，碧桂园回归一级和二级的速度“相对较慢”，相应的系统能力也需要调整。“去年我们在上海、西安的几个项目卖得很好，这些都是非标产品，重量很轻。与三四级的标准产品不同，系统能力还不成熟。”

对于未来业务布局调整，碧桂园表示，将按照“一体两翼”新战略格局，以市场化方式探索房地产新发展模式。李玉佳建议，通过城乡一体化发展、产城融合、乡村振兴、保障性住房、先租后买等，可以改善碧桂园贬值的情况，稳定资产价格、稳定预期。

多家券商表示，以恒大事件为教训，结合宏观经济和内部环境的变化，政策的基本考虑可能会以“高质量发展”和“市场化原则”为主方向。在融资层面，民营企业是发行债券还是股权再融资，主要取决于市场的态度。随着市场的消失，失败的房地产公司的融资将继续困难。

在这个房地产周期中，裁员是包括碧桂园在内的众多民营房企“缩水”的一个注脚。截至2023年6月30日，碧桂园正在全天候工作。六个月来，机构精简从总部到各地区持续进行。许多员工反映，工程和设计部门三分之二以上的员工被解雇。

“自去年年底以来，简历不断增加，其中40%来自国家公园。”今年9月，一位港资地产公司高管表示。一方面，他很庆幸港资地产公司在财务安排和规模扩张方面始终谨慎，才能够熬过这个周期并持续增长，但市场依然忽冷忽热。“如果有一天失败了，没有人能活下来。”

杨帆今年早些时候离开了碧桂园。这是春节前的第五天。四位同事坐在总部对面的星巴克里，在绿色建筑前聊天。投降的最后一天，他只记得电脑上密密麻麻的字迹，植物们都在默默沉睡，阳光不在他的头上，过去生活的人们还在，但他们会离开。

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