37y3（中原万达旁）

乐居买房讯乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

中原区 | 保利心语

楼盘亮点呈现

双地铁环绕，真地铁盘

保利心语项目距离5号线的市中心医院站约2公里，距离在建10号线的二砂站约600米、西流湖公园南站约1公里，未来通车后，是真地铁盘。

产品稀缺，置业门槛低

保利心语四期主打30-129㎡房源，主力户型为小户型，且为70年产品双气住宅，可划片入学，产品稀缺，均价约11500元/㎡，首付约12万起，置业门槛较低。

央企保利开发，品质保证

保利心语由央企保利开发，自持物业，品牌背书，产品和服务品质都能得到保障。

教育优势明显

保利心语项目自建公立幼儿园，代建伊河路教育集团向阳校区、捐建公立第69中学，此外项目周边学校环绕，教育资源丰富。

项目不足：保利心语四期只有一栋楼，且5梯15户/16户，大小户型混杂，容积率过高，约为6.38，影响居住舒适度。

综合推荐购买人群：中原老城板块，配套成熟，首付约12万起，置业门槛很低，适宜单身人士、主城刚需过渡和主城刚需人群。

区域测评

中原老城板块，配套成熟

区域概述：保利心语位于豫园路与天山路交汇处西北角，隶属中原区。中原区中原区位于郑州市区西部，是郑州市委市政府所在地，是郑州市的政治和文化中心。中原区总体规划“一心（中央文化区）、两轴（中原路东西轴线和中央文化区南北中轴线）、三区（老城区、常西湖新区、中原新区）”等。

中原区交通便利，自驾便捷，地铁1号线和14号线已通车，轨道交通发达。区域内各项配套成熟，生活便捷。奥体中心和郑州市博物馆新馆也已落成开放，区域的价值正在逐一兑现，未来可期。

板块概述：中原区主要分为中原老城、常西湖、中原新区三个板块，保利心语位于中原老城板块，区域配套成熟，中原万达、锦艺城、王府井等商业配套充裕；教育资源丰富，如伊河路小学、互助路小学等名校；交通方面有5号线、1号线等，主干道充足，自驾便捷；生态资源丰富，中原老城板块新盘不多，多为改善类产品，整体居住舒适度较高。

项目测评

主力小户型，自持物业

保利心语由央企保利开发，总共四期产品，已开发至四期。保利心语四期占地约0.55万方，建筑面积约3.29万方，仅规划1栋住宅，主推30-129㎡一至四居室，均价约11500元/㎡，毛坯交付。此外，保利心语三期还有公寓在售，均价约9500元/㎡。

保利心语四期产品迭代升级，虽为单栋住宅，但围合式设计保障私密性；3.8m挑高大堂和结合水景设置的对景墙，架空层公共休闲空间的设计、街心公园的打造以及公建化立面，外墙真石漆基础上增加铝型材幕墙。此外，保利心语采用自持上市物业，后期交付生活服务也能保障。

【主力户型分析】：户型方正，功能分区合理

1、四期53㎡户型

一室一厅一卫，东户设计，分布在27层以下。户型整体方正，开间约4.6米。西侧入户玄关门，进门左手边是餐厅，进门即可解放双手，放置采买物品。右手边是卫生间，干湿分离设计，分区合理，使用和清洁都很方便。

正对门是客厅兼卧室，可作隔断。客厅面积不大，但满足功能性。卧室朝东，采光表现尚可，不过南北不通透，影响通风，一居室户型通病。进门往里是厨房，厨房呈L型设计，洗切炒连接，烹饪动线合理，厨房预留有冰箱位。

53㎡的一居室户型为主力户型，小面积卫生间和厨房有单独的房间，很实用，单身人士和刚需过渡人群可以关注。

2、四期30㎡户型

30㎡一室一厨一卫，东户设计，分布在27-33层。户型开间约4.6米，进深约5米，整体方正，空间利用率高，没有明显的浪费。西侧入户玄关门，进门右手边是卫生间，空间局限未做干湿分离。

厨房呈L型设计，洗切炒一体，烹饪动线流畅合理，预留有冰箱位。北向为客厅兼卧室，可作小隔断区分，增强卧室私密性。30㎡的一居室保证了功能性，但是空间略显局促，预算有限的单身人士可以考虑。

房价及潜力分析

保利心语四期已开盘，成交均价约9900-13000元/㎡，毛坯交付。区域内竞品风和朗庭小户型均价约13000元/㎡，准现房；汇泉景悦城13500元/㎡，毛坯交付；融创御湖宸院15500元/㎡，带装修交付。相比之下，保利心语四期项目价格较低，性价比较高，对于地铁和生活配套有要求的单身、刚需过渡和主城刚需群体可以考虑。目前区域二手房均价为13500元/㎡，后期的保值潜力还是在的。

价格潜力：保利心语地处中原老城板块，各项配套成熟，城市改造稳步推进，旧城换新颜，不仅生活方便，而且舒适度较高。保利心语共四期地块，自身规划配套也很齐全，央企保利开发，自持物业，产品和服务品质都能有保证，项目保有保值或溢价潜力。

交通测评

交通通达性好，真地铁盘

轨道交通：保利心语项目距离5号线的市中心医院站约2公里，搭配骑行，尚在接受范围内；此外保利心语距离在建10号线的二砂站约600米、西流湖公园南站约1公里，未来通车后，是真地铁盘。

公共交通：保利心语项目周边约1公里范围内有十余个公交站，公交线路充足：12路、58路、20路、Y3路、37路、60路等，搭乘可到达市一中、市政务中心、市委党校、西四环沿线、火车站北港湾、中原西路沿线、郑州大学、棉纺路沿线、医学院、百货大楼、郑州东站、市第一人民医院等，抵达城区范围较广，公共交通发达。

自驾：保利心语项目坐享拥有五纵五横交通路网，承接航海路、陇海快速路、中原路、建设路、金水西路，衔接西三环高架、秦岭路、桐柏路、嵩山路、大学路等，多条城市主干道，自驾可快速通达全城，上下班高峰期出行需预留好时间。

配套测评

配套成熟，生活便利

教育配套：保利心语项目代建伊河路教育集团向阳校区、捐建公立第69中学，均正常招生。项目自建有幼儿园，此外项目周边约2公里范围内有伏牛路小学、郑州市第七十中学、郑州市第五十一中学、郑州六十六中等，业主孩子可近距离就享受一站式教育服务。

医疗配套：保利心语项目周边约2公里范围内有多所医院：华山医院、河南省直第三人民医院、郑州市中医院、郑州大学附属郑州中心医院等，其中郑州大学附属郑州中心医院为三甲医院，医疗水平较高，距离项目仅约1.4公里，能够满足业主日常的就医和诊疗需求。

公园配套：保利心语项目周边约4公里范围内有西流湖公园、五一公园、碧沙岗公园等，生态环境好，居住舒适度高。此外保利心语临近二砂艺术中心及芝麻园，工业和艺术交织，已成为新的网红打卡地。

商业配套：保利心语项目周边约2公里范围内有中原万达、王府井城市奥莱、锦艺城等商场，其中项目距离中原万达仅几百米的距离，出门即可享受休闲娱乐。

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