资产变现(房屋变现能力较强原因)

资产变现，房屋变现能力较强原因？

房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析，这是建设部《房地产抵押估价指导意见》中所规定的。但是，目前福州市房地产估价行业内对估价对象的变现能力分析的撰写还是比较薄弱，甚至相当多的估价人员干脆就“拷贝”一些“范本”。笔者认为变现能力的分析应该有针对性、指定性，是对某个特定的估价对象而言，变现能力分析的撰写不仅要恰到好处，而且还必须留有一定的余地，这是对估价师能力的一种挑战和考验。笔者试图在这方面作抛砖引玉的努力，谈点个人看法，供业内人士参考。

一、变现能力的概念

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

二、影响变现能力的主要因素

1、房地产的通用性。

所谓通用性，指是否常见、是否普遍使用，也就是需求方多与少。影响房地产通用性有以下若干方面：

①用途的专业化。

用途越专业化的房地产，使用的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如：厂房比住宅的变现能力弱；特殊厂房比标准厂房的变现能力弱；商场（柜台）比店面的变现能力弱。

②结构质式与房屋质量。

从结构类型上分析，砖混结构的住宅变现能力不如钢混结构；点状布置的不如条状布置的；一梯多户的不如一梯两户的；房屋质量差的不如质量好的。

房屋质量从广义上说，除了单体的质量外还包括小区环境、物业管理等等。

③该宗房地产的价值大小。

一般说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买家，其变现能力弱。例如：大型商场比小店铺变现能力弱；

别墅、复式住宅比一般单元住宅变现能力弱。

④区位。

所处区位越偏僻、越不成熟的区域房地产，变现能力越弱。

例如：郊区的房地产比市区房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力。

⑤房地产的开发程度。

一般说，开发程度低的房地产，其不确定因素多，其变现能力也就越弱。

例如：生地、毛地比熟地的变现能力弱，在建工程比现房变现能力弱。

⑥该类房地产市场状况。

房地产市场越不景气，出售房地产越困难，其变现能力也就越弱。

例如：市场萧条时期比市场繁荣时期的房地产变现能力弱。

2、独立使用性。

所谓独立使用性，通俗的说就是能否单独地使用而不受限制。一般说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，其变现能力越弱。

例如：位于某大院内或工厂内的一栋房屋，其独立使用性就不好，如果大门关闭，就难以出入。

例如：商场的柜台受制于整个商场的管理，不如店面独立使用性好。

3、可分割转让性。

所谓可分割转让性，是指物理上、经济上是否可以分离开来使用。

例如：宾馆的某个套房、餐厅，住宅底层的入户花园或顶层赠送的部分，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个洞，一般在物理上、经济上是不可分割转让的其变现能力相对较弱。房地产价值大的其变现能力相对较弱，如果抵押房地产容易分割转让，其变现能力相对较强。

例如：复式住宅，如果条件许可能分成上下层2套单元房使用，在出租时就方便；如果法律上允许分割为2个单元，则因分割后总价减少而便于转让，其变现能力相对于不可分割的复式住宅来的强。

家里不喜欢的旧首饰该不该变现卖了？

这世界一不太平就会推高黄金价和石油价，这已经是不争的事实。特别是霉国人，一没钱了，就开始制造动乱混水摸鱼，薅全世界的羊毛，印钞票、发战争掠黄金、石油资源。

现在是出手黄金变现的最好窗口时期，黄金已经到了一个很高位了。而伊朗和美国的关系只要不全面开战，（这全面开展的可能性几乎没有，都在安抚自己国内的情绪，接来了都在找台阶下）黄金基本停留在这个高位点。

如果你购买黄金饰品本身就以投资为目的，又急需要资金周转，当然可以选择变现。如果是有一定的纪念和传承意义的黄金饰品，我建议不要变现，因为有一种情怀是用金钱买不到的！

大家手里的纪念币将来都打算怎么处理呢？

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纪念币这个品种早年的老精稀还是可以玩玩的，近些年发行的纪念币基本上就是面值的东西，再放上几百年其实也不会有太大的变化，基本上就是这个样子了，因此我个人觉着纪念币这个东西不建议大家一直流传下去，尤其是大批量囤积的朋友，这些年国家其实一直在增发纪念币的品种，有点类似当年的邮票，虽然纪念币有面值，可以当人民币使用，但是真正使用的时候还是会有很多不便之处，所以我还是建议大家真的喜欢就留一两枚就可以了，千万不要整盒整件的囤积，虽然一两个品种压得钱不多，但是等过个几年，品种多了起来的时候就会发现，这么多的钱压着也是一种累赘，并且还不涨价，连银行的利息都跑不过，所以我个人不建议大家大批量的囤积纪念币，尤其是很多人觉着留给后人，但是你要想到这些东西留下去也不升值有什么用，甚至不如放银行还有利息！

纪念币在很早之前我就变现了，只留下几套生肖，至于新发行的纪念币，基本上就是兑换出来然后就当天出手，毕竟当天的价格其实还可以，以后的价格不好说，但是这几次发行的纪念币都是当天即顶峰，毕竟很多人都想着第一天买到，加上年底了需求量增大，毕竟很多人会选择生肖纪念币拿来当压岁钱或者送礼，所以生肖纪念币肯定是会有所上涨的，现在也有很多人非常看好虎年生肖纪念币，毕竟也算是缩量了，但是这东西确实不好说，还是要看币商的炒作，如果没有人炒作那么价值肯定还是上不去的，说是缩量但是1.2亿的发行量并不少，所以大家还是拭目以待吧，至于我手里的生肖纪念币，也没几套，等凑整套了卖卖然后给孩子们留一套就够了，毕竟对于纪念币市场我个人不太看好，不过一些老精稀还是可以的！

其实纪念币变现能力并不强，一般人除了挂在第三方平台以外，就只有丢给币商，但是给币商一是很多东西人家根本不要，另外就是币商可能给你面值，比如二猴、二鸡这些东西都是面值的东西，加价币商根本不要，但是这都已经过去四五年了，虽然没有亏本但是连利息都没有这也算是投资失败了吧，所以这种东西自己留给孩子一套就够了，再多我觉着就有点占用资金了，就拿整卷的来说，二猴一卷200一共十二个生肖就算是凑一套也要2400，可能很多人觉着不叫钱，但是加上其他的品种呢，算下来也不少钱，并且到孩子那个时候可能人家也不玩这些东西，还不如留点有用的传承下去！

纪念币不管是留着传承还是想着以后变现，都是要考虑一个问题，那就是升值，如果这个东西不能升值那么还值得买吗？大家在收藏的时候一定要先看看，目前来说纪念币这个品种升值的潜力并不大，并不是一个很好的选择！

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我现在有套房子奈何卖不出去？

首先要看你的房子价格是不是高于本小区市场成交价。现在价格很透明，高于市场价是卖不出去的。可以打听一下同户型同位置的都卖了多少钱，适当调整一下价格。在小区周边的中介都挂上房源，尤其是大中介，给中介说房子急售，看房方便，一般情况下中介人员是很乐意推荐急售的房子的。

你的房子是什么性质的，是大产权还是小产权。如果是小产权肯定不好卖，因为不能贷款，不能过户，安全没有保障。房子上有没有贷款，抵押，还有没有税费，这些都是房子优质不优质的体现。优质的房子又急售的，中介是很乐意给客户推荐的。

房子卖不出去，还是要从自己方面找原因。价格，位置，楼层，学区，装修……这些都是决定房子能不能快速出手的因素。如果房子实在没有什么优势，那就把价格降低，只要便宜，没有卖不出去的房子。要是没有任何优势，还想卖高价，那就没办法了。

往后10年大风口？

说到变现。在房地产市场价格大涨之时，什么好房子差房子，只要可以居住就会被抢个精光，变现十分容易；反之，一旦房地产市场出现逆转，在向下滑动的过程中，很多房产根本就是有价无市，变成了一个名副其实的固定资产。

房地产市场还是那句老话，一线城市具有金融属性，二线城市具有投资属性和部分金融属性，三四线城市具有居住属性和部分投资属性，而四五线及以下城市仅具有居住属性。在房地产下跌过程中，仅具有居住属性的四五线及以下城市就会成为固定资产特性，变现能力十分弱。

选择投资性房产要以投资一二线城市为主，切莫把四五线城市作为中长期投资房产，仅作为投机性房产来运作，否则就会套在其中靠收租金来实现资金回报。

未来十年的房地产市场不太看好，但也不是太悲观。毕竟房地产财富是居民的最重要财富，我国居民的300万亿总财富中至少有200万亿的财富在房产财富。而且，全球居民的财富中房产财富也是核心财富，发达国家也要占到财富的50%以上。

未来十年区域分化会严重，一些具有人口聚集、财富聚集、科技创新高、金融产业强、居民收入高或环境特色性强的城市会出现一定的上涨趋势，而一些人口流出的城市却是会走向的低谷。随着城镇化建设的逐步完成，城市房产、商业地产、商铺地产都会进入饱和状态。可养老地产和农村宅基地却是进入了黄金时期，要从房地产市场上选风口，养老地产和宅基地、集体用地才是风口。

但真正的大风口不会是房地产，在这个科技创新的时期，不可能再靠传统产业、房地产业、基础建设等快速增长来实现经济腾飞。而科技创新产业和金融产业才是未来经济发展的核心，而风口也必定会从这里产生。