湖景谷（业绩坐上“过山车”）

广东素来是温泉大省，近日，由广东起家的华侨城（亚洲）摘得合肥市巢湖地块的土地使用权，计划开发温泉度假目的地。广东省外各路资本跃跃欲试，省内温泉行业也从不缺乏竞争者。作为国内首家温泉概念股，古兜控股近年来的业绩，却因与地产深度捆绑坐上了“过山车”。在这背后，是公司连续三年下滑的温泉酒店入住率以及广东当地激烈的市场竞争。

本质温泉公司，地产业务却占业绩半壁江山

中国是一个温泉资源丰富的国家，其中又以广东省最瞩目。据2018温泉大会透露的数据，目前国内共有温泉景点项目3000多处，其中广东有温泉酒店约370家，占整体比重10%以上。2017年，广东省温泉旅游业总收入约400亿元，产业规模居全国第一。

国内首家温泉概念股古兜控股有限公司（以下简称“古兜控股”），便是从广东温泉市场中走出来的企业。2003年，古兜温泉综合度假村开始运营，彼时度假村仅包括古兜温泉谷、假日湖景酒店和皇家Spa酒店。

2006年，古兜控股首个旅游物业项目建设完成，迈开大步跨入了“温泉+地产”领域。截至2016年于港交所挂牌上市时，古兜控股已手握4个旅游物业项目，可出售建筑面积达到9.57万平方米。而古兜控股采取的经营方式，即开发后出售物业，再向业主签订租赁协议或经营协议，将物业用于度假村和酒店运营。

得益于温泉自带的度假属性以及度假物业的投资属性，旅游地产对古兜控股业绩作用明显。2015年，古兜控股总收益2.02亿元，其中旅游物业开发收益超过温泉度假村及酒店运营收益，达到1.04亿元，占比达到51.38%。

地产业务的过半占比，也导致古兜控股整体业绩与地产深度捆绑，旅游物业开发收益的增减，将直接影响公司当年总收益的增减。招股书中，在温泉度假村及酒店运营收益增长的背景下，由于旅游物业开发的收益减少了5.7%，古兜控股2015年的总收益依然同比下滑2.1%。加上上市成本等因素，公司由盈转亏，净亏损1550万元。

地产收益不稳定，业绩坐上“过山车”

这样“过山车”式的业绩起伏，在古兜控股上市以后的数年间频繁出现。2016年，由于度假公寓的竣工和交付导致出售建筑面积减少，古兜控股旅游物业开发的收益下滑27.4%，进而拖累公司总收益下滑8.5%，净亏损4660万元。

2017年，古兜控股旅游物业开发收益暴增156.2%，公司扭亏为盈，实现5240万元的纯利。2018年，古兜控股旅游物业开发收益下滑45.1%，拖累公司总收益减少21.9%，纯利大幅下滑70.3%。

在2016年-2018年间，古兜控股温泉度假村及酒店运营的业务收益始终保持着10%以上的增幅。按年来看，不稳定的地产收入对古兜控股业绩的影响，远大于受季节性影响淡旺季明显的温泉业务。

分析指出，作为长期回报项目，温泉必须与具备短期效益的地产项目配合。但从古兜控股的业绩来看，仅靠古兜温泉度假村，不稳定的地产业务明显成为其发展短板。华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱表示，稳定和健康的现金流、资金链很重要。如果公司短、中、长期效益不匹配，确实需要调整投资结构。

为解决这一痛点，古兜控股采取的方式之一便是进行新旅游物业开发项目以及轻资产输出。目前，古兜控股已签订的项目包括遂宁、台山、大湾区等地以及多个轻资产项目，但就短期来看，地产业务仍会是古兜控股的主要收益来源。2018年，古兜控股咨询服务仅占总收益7%的该业务，离支撑公司业绩仍为时尚早。眼下，古兜控股签订的新重资产项目仍未产生具体效益，未来公司是否会随着地产业务规模增长而形成稳定收益，赵焕焱表示，仍需看扩张项目的投资回报情况。

入住率连续三年下滑，客群增量有限

古兜控股面临的另一问题，是连年下滑的酒店入住率。截至2018年，古兜控股的酒店入住率已连续三年下滑，由2015年的54.6%下滑至2018年的34.7%。其间古兜控股曾解释称是由于新酒店开业，可出租房间晚数增加所致。这也从侧面反映出，房间基数的增长和酒店规模的扩大，并未有力提升古兜温泉度假村住宿量。换言之，即游客对酒店的住宿需求或许并未大幅增长。

“温泉酒店一般不在知名的旅游目的地，因此旅游资源相对少。比较知名的温泉酒店除了重庆、昆明、南京外，其他地方的旅游资源相对较少，就影响了旅客过夜数。”赵焕焱表示，“以南京汤山为例，离开南京有一小时以上车程，因此也不适宜作为区域旅游住宿点。”

据马蜂窝大数据显示，国内温泉旅游的出行方式以1-2日的短途游为主，占比超过70%，这也就意味着温泉旅游多以周边游客为主。有分析指出，以周边游客群为主的景点，覆盖范围有限，客群增量空间相对较小。

尤其是广东省温泉及酒店市场参与者分散、普遍缺乏规模经济并竞争激烈。例如已有1300余年历史的御温泉，距离古兜温泉度假村仅半个小时左右车程；海泉湾度假区则为40分钟车程，主打海洋主题温泉公园。为应对竞争，古兜控股正将度假村由单纯的温泉，改造为“温泉+X”的多元化温泉小镇，现已开业的配套设施包括水世界、缆车、玻璃桥等等。不过，从连年下滑的入住率来看，古兜控股转型收效几何，仍需打上问号。

新京报记者 郑艺佳 编辑 王胜男 校对 李铭 图片 古兜控股官网